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부동산 불균형 지방 소멸
대한민국 인구의 절반 이상이 서울, 경기, 인천, 즉 ‘수도권’에 살고 있다는 사실은 더 이상 놀라운 일이 아닙니다. 2023년 기준, 전체 인구의 약 50.4%가 수도권에 집중되어 있으며, 이는 다른 OECD 국가들과 비교했을 때 매우 심각한 수준의 ‘공간 불균형’을 보여줍니다. 이 문제는 단순히 어디에 사람이 많이 사느냐를 넘어, 우리 사회 전반과 특히 부동산 시장에 깊은 영향을 미치고 있습니다.
수도권 집중, 지방 소멸: 피할 수 없는 현실
수도권은 교육, 일자리, 의료, 교통 등 거의 모든 중요한 자원과 인프라가 몰려 있는 곳입니다. 이러한 집중은 수도권 부동산 시장의 과열을 부추기는 주요 원인이 됩니다. 반대로, 수도권 외 지역, 즉 ‘비수도권’은 젊은 층의 이탈, 인구 감소, 고령화 심화 등으로 인해 부동산을 사려는 사람이 급격히 줄어들고 있습니다.
“집값이 오르지 않는다”는 말은 해당 지역의 경제 활동이 위축되고, 살고 싶어 하는 사람이 줄어들고 있다는 심각한 신호이기도 합니다.
지역 소멸, 통계가 아닌 현실이 되다
지방 소멸은 더 이상 미래의 이야기가 아닙니다. 2024년 현재, 전국 229개 기초지방자치단체 중 절반이 넘는 120곳 이상이 ‘지방 소멸 위험 지역’으로 분류되고 있습니다. 전남 고흥, 경북 군위, 강원 양구, 충북 단양 같은 곳들은 특히 소멸 고위험 지역으로 꼽힙니다.
지방이 사라진다는 것은 단순히 사람이 떠나는 것을 넘어섭니다. 사람이 없으니 병원이 문을 닫고, 학교가 학생 수 부족으로 폐교되며, 심지어 우체국이나 주민센터 같은 공공기관마저 철수합니다. 결국, 해당 지역의 부동산은 거래가 아예 없는 ‘유령 자산’으로 전락하게 됩니다. 실제로 2023년 전남의 한 군 단위 아파트는 500만 원이라는 헐값에 매물로 나왔지만, 2년 동안 아무도 사가지 않았습니다.
수도권 집값이 계속 오르는 이유: ‘기회의 프리미엄’
수도권의 주택 가격은 정부의 대출 규제나 금리 인상 같은 정책에도 불구하고 잠시 주춤할 뿐, 결국 다시 오르는 경향을 보입니다. 이는 ‘사람이 몰리는 곳에 돈도 몰린다’는 부동산 시장의 기본적인 원리 때문입니다.
압도적인 일자리: 서울은 전국 일자리의 약 22%, 수도권 전체는 50% 이상을 차지합니다. 좋은 직장을 찾기 위해서는 수도권으로 올 수밖에 없습니다.
최고의 교육 환경: 서울의 주요 대학에 진학하기 위해, 또는 양질의 교육을 받기 위해 많은 학생과 가족들이 수도권으로 이주합니다.
지속적인 교통망 확장: GTX(수도권 광역급행철도)나 신분당선 같은 새로운 교통 인프라가 계속 확장되면서 수도권의 접근성이 더욱 좋아지고, 이는 곧 집값 상승을 이끌어냅니다.
결국, 수도권의 집값은 단순한 ‘주거 공간의 가치’를 넘어, 더 나은 ‘기회를 얻을 수 있는 프리미엄’이 붙은 결과라고 볼 수 있습니다. 지방이 스스로 살아날 힘이 없는 한, 이러한 수도권 집중 현상은 부동산 시장의 불균형을 더욱 심화시킬 것입니다.
수도권 과열과 지방 공동화는 하나의 문제
지방의 부동산 침체와 수도권의 과열은 서로 동전의 양면과 같습니다. 지방에서 기회를 찾지 못한 청년들이나 내 집 마련이 어려운 무주택자들이 결국 서울과 가까운 경기도 외곽으로 밀려나면서, 수도권 외곽 지역의 주택 시장마저 과열되는 현상이 발생합니다.
반대로, 지방은 인구가 줄어들고 소비가 감소하면서 새로 지은 아파트는 팔리지 않아 ‘미분양’이 되고, 기존 주택은 헐값에 팔려도 거래가 되지 않는 악순환에 빠집니다. 이러한 현상은 부동산 시장을 ‘수도권’과 ‘지방’이라는 두 개의 독립적인 시장으로 만들어 버리고, 그 격차를 점점 더 벌리고 있습니다.
수도권과 지방의 부동산 시장은 결코 따로 움직이지 않습니다. 수도권에 너무 많은 것을 몰아준 결과, 지방은 점점 설 자리를 잃고 사라지고 있는 것입니다.
반복되는 정책 실패: 개발과 방치의 모순
역대 정부들은 늘 수도권 규제를 외쳤지만, 실제로는 3기 신도시 건설, GTX 사업, 대기업 본사 수도권 재배치 등 수도권 집중을 더욱 심화시키는 개발 정책을 허용해왔습니다.
반면 지방에 대해서는 실질적인 일자리나 교육 기회를 늘리기보다는, 단순히 주택 공급만 늘리는 정책을 반복했습니다. 사람이 떠난 지역에 집만 더 짓는 것은 결국 비효율적인 세금 낭비로 이어질 수밖에 없습니다.
공간 불균형 해소 없이는 부동산도 무너진다
지방 부동산 시장의 붕괴는 단순히 개인의 투자 실패나 거래가 잘 안 되는 문제가 아닙니다. 이는 국가 전체의 경쟁력 약화, 지역 공동체의 해체, 그리고 국가 세수 감소로 이어지는 구조적인 위기입니다.
이재명 정부는 이러한 심각한 문제를 해결하기 위해 ‘국토공간혁신’과 ‘지역 성장 전략’을 부동산 정책의 핵심으로 제시했습니다.
다핵형 국토 재편: 국토를 산업, 주거, 에너지, 교통이 유기적으로 융합된 여러 개의 핵심 거점으로 재편하겠다는 구상입니다.
지역 중심형 도시 계획: 지방에도 ‘살고 싶은 집’과 ‘살고 싶은 환경’을 만드는 지역 중심의 도시 계획을 실행하겠다는 목표입니다.
지역 활성화 정책: 지역의 인프라와 산업 단지를 연계하여 부동산 시장의 활성화를 유도하겠다는 것입니다.
수도권 집중과 지방 소멸의 양면성
| 특성 | 수도권 집중 | 지방 소멸 |
|---|---|---|
| 기회 | 교육, 일자리 등 모든 기회 집중 | 교육, 일자리 등 기회 단절 및 감소 |
| 부동산 | 집값 지속 상승, ‘기회의 프리미엄’ 반영 | 부동산 가치 하락, 유령 자산화 |
| 개발 | 고밀 개발, 인프라 과잉 집중 | 인프라 축소, 도시 공동화 심화 |
| 정책 | 정책 지원 및 투자 우선순위 확보 | 정책적 관심 부족, 지원 사각지대 발생 |
수도권과 지방의 이러한 불균형은 단순한 거주 문제를 넘어, 대한민국의 미래와 생존에 직결된 가장 절박한 과제입니다. ‘공간의 재균형’은 이제 더 이상 미룰 수 없는 시대적 요구
