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전셋집 구하기 점검 사항?
전세 계약은 큰돈을 맡기고 집을 사용하는 제도인 만큼, 그에 따르는 위험 요소도 적지 않습니다. 특히 처음 전셋집을 구하는 분들은 눈앞의 집 상태만 보고 계약을 서두르는 경우가 많습니다. 전세는 단순히 ‘집을 빌리는 일’이 아니라, 수천만 원에서 억 단위의 보증금을 안전하게 맡기는 금융 거래에 가깝습니다. 따라서 계약 전 반드시 확인해야 할 점검 사항들이 있습니다.
이 과정을 소홀히 하면 몇 년 동안 모은 돈을 한순간에 잃을 수도 있지만, 반대로 꼼꼼하게 준비하면 안심하고 생활할 수 있습니다. 결국 전셋집 구하기의 핵심은 눈에 보이는 집보다, 눈에 보이지 않는 위험을 점검하는 일입니다.
지역 전세 물건 찾기
전세 과정의 첫 번째 단계는 원하는 지역의 전세 물건을 찾는 것입니다. 이때 가장 중요한 점검 사항은
전세 시세 조사입니다. 시세 대비 전세 보증금이 너무 높지 않은 집을 찾아야 피해를 예방할 수 있습니다.
“실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)이나 안심전세 앱, 또는 공인중개사 사무소 등에서 시세를 꼼꼼히 확인해야 합니다.”
전세계약 체결
전세 계약은 단순히 계약서에 도장을 찍는 절차가 아닙니다. 수천만 원에서 많게는 수억 원에 이르는 보증금을 맡기고 몇 년 동안 생활의 기반을 두는 중요한 결정입니다. 따라서 계약을 체결하기 전에는 반드시 꼼꼼히 따져봐야 할 사항들이 있습니다.
계약서 한 장은 얇지만, 그 안에 담긴 권리와 의무는 무겁습니다. 집주인의 권리관계, 등기부 확인, 전세보증보험 가입 가능 여부, 중도금과 잔금 지급 일정, 특약 사항 등 작은 부분 하나라도 놓치면 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 계약 당일에는 긴장감과 시간 압박 때문에 서둘러 진행하는 경우가 많지만, 바로 그 순간이 가장 중요한 검증의 시간입니다. 전세 계약 체결을 앞둔 사람이라면 ‘빨리 계약하는 것’보다 ‘안전하게 계약하는 것’이 우선이라는 점을 잊지 마시기 바랍니다.
계약 전 점검 사항
권리관계 및 선순위채권 확인: 등기사항증명서(등기부)를 통해 압류, 근저당, 전세권 등 소유권 관련 및 소유권 외 권리들을 확인해야 합니다. 등기부가 없는 신축 건물의 경우 특히 주의하고, 신탁등기가 되어 있다면 전문가와 반드시 상의해야 합니다. 또한, 확정일자 부여 현황, 전입세대 확인서, 국세 및 지방세 완납 증명서 등을 확인하여 선순위채권 유무를 파악해야 합니다.
건축물대장 확인: 건축물대장이 존재하는지, 불법 건축물로 기재되어 있지는 않은지 확인하고, 현장과 일치하는지 건축물 현황도를 통해 확인해야 합니다.
전세보증보험 가입 가능 여부: 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등 각 기관의 홈페이지에서 가입 조건을 확인하거나 직접 문의하여 전세보증보험 가입이 가능한지 알아봐야 합니다.
공인중개사 정상 영업 여부: 중개사 자격증, 사무소 개설등록증, 공제증서 등을 확인하여 공인중개사가 정상적으로 영업하는지 확인합니다.
계약 시 점검 사항
표준계약서 사용: 법무부 홈페이지 등에서 제공하는 주택임대차표준계약서를 사용하거나 한국공인중개사협회에서 제공하는 계약서를 사용하는 것이 좋습니다.
소유자(임대인)와 계약자 일치 여부: 신분증(주민등록증, 여권, 운전면허증 등)의 진위 여부를 확인하여 소유자와 계약자가 동일한지 확인해야 합니다.
대리인과 계약 시: 대리인과 계약할 경우, 위임장 원본, 위임 범위, 위임자 인감증명서 및 인감 도장, 위임자와 대리인의 신분증 등을 모두 확인하여 대리인 권한을 철저히 확인해야 합니다.
특약 사항 설정: 확정일자와 전입신고 다음 날까지 담보권 설정 금지 등 특약 사항을 설정하여 계약 후에도 권리 변동에 대비하는 것이 좋습니다.
주택임대차계약 신고: 신고 대상인 경우 주민센터나 부동산거래관리시스템을 통해 계약을 신고해야 합니다.
확정일자 받기: 신고 대상이 아닌 경우, 주민센터나 법원 등기소에서 확정일자를 받아야 합니다.
잔금 지급 및 입주
계약서에 도장을 찍었다고 해서 안심하면 안 됩니다. 사실 진짜 중요한 과정은 잔금 지급과 입주부터 시작되거든요. 잔금을 치르는 것은 단순히 돈을 건네는 절차가 아니라, 소유권 이전과 동시에 큰 금액이 오가는 마지막 관문입니다. 그래서 꼼꼼히 확인해야 할 점들이 많습니다.
집에 들어가는 것 역시 단순히 짐을 옮기는 일이 아닙니다. 집 상태를 최종적으로 점검하고, 관리비를 정산하며, 열쇠를 넘겨받는 등 여러 행정 절차를 동시에 처리해야 하는 중요한 단계입니다. 따라서 계약을 마친 후에도 잔금을 지급하고 입주하는 과정에서 꼭 확인해야 할 포인트들을 놓치지 마세요.
잔금 지급 전 점검 사항
권리관계 재확인: 잔금을 지급하기 전에 등기사항증명서를 다시 발급받아 권리관계에 변동이 없는지 최종적으로 확인해야 합니다.
특약 이행 여부: 도배, 장판 등 집 수리와 관련하여 임대인과 합의한 특약이 있다면 잔금 지급 전에 약속이 잘 이행되었는지 확인해야 합니다.
입주 가능 여부: 즉시 입주 가능한 상태인지 현장을 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.
잔금 이체: 잔금은 가급적 소유자(임대인)와 대면하여 지급하고, 계좌 명의가 소유자와 일치하는지 확인해야 합니다.
잔금 지급 시 점검 사항
주택 인도: 잔금 지급과 동시에 열쇠나 도어락 비밀번호를 받아 주택을 인도받아야 합니다.
전입신고: 잔금을 지급한 후 주민센터나 정부24를 통해 전입신고를 마쳐야 합니다. 전입신고와 주택의 인도를 완료하면 다음 날 오전 0시부터 대항력이 발생합니다.
우선변제권 확보: 대항력과 확정일자를 모두 갖추면 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
잔금 지급 후 점검 사항
특약 이행 최종 확인: 전입신고 다음 날까지 담보권 설정 금지 특약 등을 설정했다면, 전입신고 후 일주일 정도 지난 시점에 등기사항증명서를 다시 확인하여 추가로 설정된 권리가 없는지 최종적으로 점검하는 것이 좋습니다.
전세보증보험 가입: 전세보증보험 가입을 권장합니다.
전세 계약은 큰 금액이 오가는 만큼, 위에 제시된 체크리스트를 바탕으로 꼼꼼하게 확인하는 것이 피해 예방을 위한 가장 확실한 방법입니다.