주택매매는 법적 절차가 따르는 만큼 신중한 접근이 필요합니다. 계약 체결 전후에 걸쳐 꼼꼼한 점검을 통해 잠재적인 위험을 최소화하고 안전한 거래를 성사시키는 것은 필수입니다. 오늘은 주택매매계약 계약 전후 반드시 확인해야 할 핵심 사항들을 살펴보겠습니다.
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주택매매계약서 체크리스트 (계약전)
계약을 체결하기 직전에 반드시 발급일자가 가장 최근인 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본은 부동산에 대한 모든 권리 관계를 보여주는 중요한 공적 문서입니다. 다음 항목들을 꼼꼼히 살펴보세요.
1.표제부: 해당 부동산의 정확한 주소, 종류 (예: 아파트, 단독주택, 빌라), 면적 (건물 면적 및 토지 면적), 지목 등을 확인합니다. 실제 부동산과 등기부등본 상의 정보가 일치하는지 꼼꼼히 대조해야 합니다.
2.갑구 (소유권 관련 사항):현재 소유자가 누구인지 확인합니다. 매도인과 등기부등본 상의 소유자가 동일인인지 신분증 등을 통해 확인해야 합니다.소유권이 넘어온 과정 (매매, 상속, 증여 등)과 날짜를 확인합니다.
압류, 가압류, 가처분, 경매 등 소유권 행사에 제한을 줄 수 있는 권리 제한 사항이 있는지 확인합니다. 특히, 과거에 설정되었다가 말소된 권리들도 확인하여 혹시 모를 법적 분쟁의 소지를 파악하는 것이 좋습니다.
3.을구 (소유권 외 권리 관련 사항):근저당권, 전세권, 임차권 등 소유권 외의 권리 관계를 확인합니다.
4.근저당권: 은행 등의 금융기관에서 돈을 빌린 담보로 설정된 권리입니다. 채권최고액과 설정된 금융기관 등을 확인해야 합니다.
5.전세권/임차권: 다른 사람이 해당 부동산을 사용할 권리가 있는지 확인합니다. 전세권은 등기된 권리이며, 임차권은 계약서에 의해 발생하지만 등기되지 않은 경우도 많습니다.
주택매매계약서 체크리스트 (근저당 존재 시 추가 점검)
1.채권최고액 확인: 등기부등본 을구에 기재된 채권최고액을 확인하고, 반드시 매도인에게 실제 채무 잔액을 정확하게 문의해야 합니다. 채권최고액은 실제 빌린 금액보다 통상 120% 수준으로 설정되므로, 잔금으로 갚아야 할 실제 금액을 파악하는 것이 중요합니다.
2.계약서 조건 명시: 부동산 매매 계약서 작성 시 특약 사항에 “잔금 지급과 동시에 매도인은 해당 부동산에 설정된 모든 근저당을 말소한다”는 내용을 명확하게 기재해야 합니다. 필요하다면 근저당 말소와 관련된 추가적인 안전 조치를 협의할 수 있습니다.
3.채무 완납 증명서 확보: 근저당이 완전히 상환되었음을 증명하는 은행 발행의 채무 완납 증명서를 반드시 매도인으로부터 받아야 합니다.
4.말소 확인: 잔금 지급 후에는 반드시 등기부등본을 통해 근저당 말소 등기가 정상적으로 완료되었는지 확인해야 합니다.
주택매매계약서 체크리스트(임대차 계약 존재 시 추가 점검)
1.전세권/임차권 계약 조건 확인: 등기부등본 을구에 전세권이 설정되어 있거나, 매도인을 통해 임대차 계약의 존재를 확인한 경우, 보증금 액수, 계약 기간 만료일, 월세 (있는 경우) 등의 계약 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 임차인의 권리는 법으로 보호받으므로, 매수인은 기존 임대차 계약 조건을 그대로 승계해야 하는 경우가 많습니다.
2.인수 조건 합의 및 임차인 소통: 기존 임대차 계약을 매수인이 인수할 것인지, 아니면 매도인이 잔금 지급 전에 임차인을 내보낼 것인지에 대한 조건을 명확하게 합의해야 합니다. 임대차 계약을 인수하는 경우, 필요하다면 임차인과 직접 소통하여 계약 내용을 다시 한번 확인하고, 입주 시 발생할 수 있는 불필요한 분쟁을 사전에 예방하는 것이 좋습니다.
3.임대차 계약 승계 확인: 기존 임대차 계약을 승계하기로 한 경우, 임차인의 보증금 반환 채무가 매수인에게 이전되었음을 확인하고, 필요한 경우 임차인과 다시 한번 연락하여 변동된 사항을 공유하는 것이 좋습니다.
주택매매계약서 체크리스트(소유권 이전 후 점검 사항)
소유권 이전 등기가 완료된 후에는 반드시 등기부등본을 최종적으로 확인하여 소유자가 매수인 본인으로 정확하게 변경되었는지, 그리고 계약 조건에 따라 기존의 권리 제한 사항이 모두 말소되었는지 확인해야 합니다. 등기부등본 확인은 소유권 이전의 법적인 효력을 확인하는 가장 확실한 방법입니다.
주택매매계약서 체크리스트(전 과정 점검 사항)
계약 전, 계약 중, 잔금 지급 전 등 필요에 따라 해당 부동산을 직접 방문하여 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
1.실제 점유자 확인: 등기부등본 상의 소유자와 실제 거주하는 사람이 다를 수 있습니다. 미등기 임차인이나 불법 점유자가 있는지 확인해야 합니다.
2.유치권 확인: 부동산에 유치권이 행사되고 있거나 추후 법적 분쟁의 소지가 있으므로 꼼꼼히 확인해야 합니다.
3.주변 환경 및 평판 확인: 부동산 주변의 편의시설, 교통 상황, 소음 문제, 하자 발생 이력 등을 확인하고, 가능하다면 이웃 주민이나 주변 부동산 중개업소에 문의하여 해당 부동산 및 매도인에 대한 평판이나 분쟁 이력을 확인하는 것도 도움이 될 수 있습니다.
