부동산계약 특약사항
부동산 계약은 서명하는 순간 법적인 효력이 발생하여 되돌리기 어렵습니다. 특히 계약서에 포함되는 ‘특약사항’은 일반적인 계약 내용 외에 추가적으로 명시하는 특별한 조건들로, 나중에 발생할 수 있는 분쟁으로부터 계약 당사자를 보호하는 매우 중요한 장치입니다. 특약을 어떻게 활용하고 관리하느냐에 따라 여러분의 소중한 재산을 지키고 불필요한 마찰을 피할 수 있습니다.
매매 계약 특약사항
| 분쟁 항목 | 분쟁 사례 | 특약 문구 예시 |
|---|---|---|
| 하자 발생 책임 | 잔금 전 누수/보일러 고장 발생 시 책임 공방 | 잔금일 전까지 발생한 누수, 난방, 수도, 전기 등 주요 설비 하자는 매도인이 수리하여 인도한다. |
| 임차인 명도 | 임차인이 퇴거하지 않아 인도 지연 | 본 부동산은 잔금일까지 임차인이 퇴거된 상태로 인도되며, 미이행 시 매도인이 책임을 지고 잔금일은 연기될 수 있다. |
| 불법 증축 | 옥상 창고, 발코니 확장 등 무단 구조 변경 | 불법 증축물에 대한 책임은 매도인에게 있으며, 이로 인한 행정처분·철거는 매도인이 부담한다. |
| 중도금/잔금 지급 조건 | 대출 지연 등으로 잔금 지급 늦어질 경우 | 금융기관의 대출 실행 지연 시 최대 5영업일 유예하며, 지연이자는 발생하지 않는다. |
| 시설물 상태 유지 | 시스템에어컨, 붙박이장 누락 또는 훼손 | 계약 시 포함된 시설물은 현재 상태로 인도되며, 파손·이탈 시 매도인이 복구 또는 감가 보상한다. |
| 면적 차이 | 실측 면적과 등기 면적이 다를 때 | 실측 면적과 등기 면적 차이는 계약금액에 영향을 미치지 않으며, 양 당사자는 이의 제기하지 않는다. |
| 세금 부담 | 취득세, 양도세, 재산세 분담 책임 | 취득세·등기비는 매수인이, 양도세 및 보유 중 재산세는 매도인이 부담한다. |
임대차 계약 특약사항
| 분쟁 항목 | 분쟁 사례 | 특약 문구 예시 |
|---|---|---|
| 중도 퇴거 위약 | 계약기간 중 임차인이 나가려는 경우 | 임차인 중도 퇴거 시 동일 조건의 신규 임차인을 구하지 못하면 공실 손해 및 중개수수료는 임차인이 부담한다. |
| 집 매매 시 거주 보장 | 소유자 변경으로 퇴거 압박 | 소유권이 이전되더라도 임차인은 계약기간 동안 거주를 보장받는다. |
| 보증금 반환 | 계약 종료 후 보증금 지연 반환 | 임차인이 열쇠 반납 및 원상복구 후 퇴거 시, 임대인은 당일 보증금을 반환하며 지연 시 연 10% 이자를 지급한다. |
| 수리 책임 | 누수, 보일러 등 고장 시 수리 주체 불명 | 자연적 마모로 인한 고장 수리는 임대인이, 임차인의 과실로 인한 손상은 임차인이 수리한다. |
| 반려동물 사육 | 반려동물 허용 여부 분쟁 | 반려동물 사육은 금지하며 위반 시 계약 해지 및 손해배상 책임을 진다. 단, 서면 동의가 있을 경우 예외로 한다. |
| 원상복구 범위 | 퇴거 시 복구 기준 모호 | 퇴거 시 벽지·바닥·설치물은 계약 전 상태로 원상복구하며, 못자국 등은 유사재로 보수한다. |
| 보일러 등 긴급 수리 | 긴급 고장 시 수리 지연 | 보일러 등 설비 고장 시 임대인이 24시간 내 조치하지 않으면 임차인이 선조치 후 비용을 청구할 수 있다. |
특약 작성 세부 체크리스트
| 체크 항목 | 확인 포인트 | 작성 팁 | 놓치기 쉬운 위험 요소 |
|---|---|---|---|
| 책임 주체가 명확한가? | ‘누가’ 무엇을 해야 하는가 명시 | 매도인 / 매수인 / 임대인 / 임차인 등 명확히 표기 | “당사자”라고만 기재하면 누구를 지칭하는지 모호함 |
| 시점과 조건이 구체적인가? | ‘언제까지’, ‘어떤 상황일 때’의 조건이 있는가 | 날짜, 사건 조건(예: 대출 실행일, 퇴거 완료일 등)을 함께 명시 | “가능한 시일 내”, “빠른 시일 내” 등 모호한 시점 사용 |
| 기준일(계약일, 잔금일, 퇴거일 등)이 명확한가? | 계약서 내 특정 시점을 기준으로 정했는가 | “계약일 기준”, “잔금일 이전까지”처럼 기준일 명시 | “현재”, “이후”, “이전”만 쓰고 기준일을 생략함 |
| 추상적 표현을 배제했는가? | 모호한 표현 없이 구체적 문구로 썼는가 | 숫자와 범위를 기재 (예: ‘10일 이내’, ‘10만 원 한도’ 등) | “적정 수준”, “관례대로”, “상식선에서” 등 해석이 엇갈릴 수 있는 표현 |
| 쌍방 서명 또는 날인을 받았는가? | 계약서 특약란 또는 별지에 양측 날인 존재 여부 | 특약 내용 옆에 도장 또는 서명을 각각 받기 | 특약은 말로만 하고, 계약서에 서면 기재 없이 구두만 주고받음 |
| 특약사항이 표준계약서와 충돌하지 않는가? | 계약서 본문과 특약 내용이 모순되지 않는가 | 표준조항보다 우선 적용되는 특약임을 명시 | 본문과 내용 충돌 시 법적 분쟁 가능성 존재 |
| 추후 증빙 가능한 문서 형태로 보관되는가? | 계약서/특약 문서가 PDF 또는 원본으로 보존되는가 | 계약 종료 후에도 계약서 스캔본, 사진, 파일로 저장 | 계약서 분실, 구두 약속에 의존해 법적 분쟁 시 증거 부족 |
| 문장이 간결하고 명확한가? | 문장 해석에 이중 의미 소지가 없는가 | 1문장 1조항으로, 문장 끝마다 ‘한다’, ‘아니다’ 식으로 정리 | 한 문장에 여러 조건이나 예외 조항을 나열해서 해석 혼동 |
| 실행 가능성 있는 조항인가? | 법률이나 행정상 이행이 가능한가 | 현행 법령·제도 내 허용되는 범위에서 작성 | 현실적으로 불가능한 조항 (예: “무조건 철거해줌”, “1일 내 보증금 반환”) 등은 무효 위험 |
| 중개업자에게 특약 내용 전달이 되었는가? | 중개사가 특약 내용을 이해하고 반영했는가 | 계약 전 중개인에게 특약 초안 전달 → 계약서 작성 시 반영 확인 | 계약서엔 빠졌는데 중개인 말만 믿고 특약을 구두 전달한 경우 |
특약 체크리스트 사용법
| 단계 | 할 일 | 목표 |
|---|---|---|
| STEP 1 | 체크리스트 전체 검토 | 어떤 특약이 필요한지 감 잡기 |
| STEP 2 | 초안 점검 | 모호하거나 빠진 내용 없는지 확인 |
| STEP 3 | 계약서에 정확히 반영 + 쌍방 서명 | 법적 효력 확보 |
| STEP 4 | 사본 보관 | 분쟁 시 대비한 증거 확보 |
STEP 1. 계약 전에 전체 체크리스트를 꼼꼼히 확인하세요
계약서에 서명하기 전에, 먼저 전체 체크리스트를 한번 쭉 훑어보세요. 이 과정을 통해 어떤 부분에서 문제가 생길 수 있는지 미리 파악할 수 있습니다. 예를 들어, “나중에 보일러 고장 나면 누가 고쳐야 하지?” 같은 궁금증이 생긴다면, 체크리스트에서 ‘수리 책임 명시’ 항목을 찾아보면 됩니다.
가이드를 출력해서 형광펜으로 중요 부분을 표시하며 읽어보면 더욱 좋습니다.
STEP 2. 특약 초안을 직접 확인하고 꼼꼼히 점검하세요
특약은 일반 계약서보다 더 강력한 보호 장치입니다. 만약 특약 초안이 있다면, 이를 받아서 항목별로 하나하나 확인해야 합니다. 특약 문구를 계약서에 넣기 전에 다음 질문들을 스스로에게 해보세요.
“누가 이 내용을 책임져야 하는 거지?” (책임 주체가 명확한가?)
“언제까지 이 일을 해야 한다는 거지?” (시점이나 조건이 구체적인가?)
“이 문장이 좀 애매한데, 나중에 다툼이 생길 수도 있을까?” (추상적인 표현은 없는가?)
문장이 어렵거나 의미가 모호하다면, 반드시 “이게 무슨 뜻이죠?”라고 질문하고 명확히 해두어야 합니다.
STEP 3. 계약서 작성 시 중개업자와 상의하고, 반드시 양쪽 서명을 받으세요
구두로 약속한 내용은 법적으로 보호받기 어렵습니다. 어떤 내용이든 반드시 서면으로 작성하고, 서명 또는 도장을 받아야 합니다.
중개업자에게 특약사항을 정확히 전달했는지 다시 한번 확인하세요.
계약서의 ‘특약사항’ 칸에 내용이 정확히 기입되었는지, 아니면 별도의 문서로 첨부되었는지도 꼭 확인해야 합니다.
가장 중요한 것은 계약서나 특약서에 매수인과 매도인(또는 임대인과 임차인) 양쪽 모두 직접 서명하거나 도장을 찍었는지 확인하는 것입니다.
만약 특약 내용이 계약서 본문과 별도의 문서로 있다면, 계약서에 “별지 특약서 있음”이라고 명시하고, 이 별지 특약서에도 양쪽 모두 서명 또는 도장을 받아야 합니다. “말로 했으니 괜찮겠지”라는 생각은 가장 위험합니다.
STEP 4. 계약 종료 시까지 특약 포함 계약서 사본을 잘 보관하세요
계약이 끝나고 보증금을 돌려받을 때까지, 계약과 관련된 모든 문서는 잘 보관해야 합니다. 나중에 혹시라도 분쟁이 생기면, 오직 ‘서면 기록’만이 증거가 됩니다.
계약서와 특약서 사본은 종이 원본 외에 휴대폰 사진, 이메일, 클라우드 저장 공간(네이버 클라우드, 구글 드라이브 등), 카카오톡 대화방 등 여러 형태로 저장해두면 더 안전합니다. PDF 파일로 스캔해서 자신에게 이메일을 보내두는 것도 좋은 방법입니다.