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부동산정책이란?
부동산 정책이라는 것을 한번 쉽게 풀어볼까요? 마치 우리가 집을 짓는다고 상상해 봅시다. 이 집을 짓기 위해서는 여러 가지 도구가 필요하겠죠? 부동산 정책도 마찬가지예요. 정부가 부동산 시장이라는 집을 안정적으로 관리하고, 또 우리가 원하는 방향으로 이끌어가기 위해 사용하는 네 가지 주요 도구가 있답니다. 바로 세금, 대출, 공급, 그리고 지역 맞춤형 대책이라는 것이죠.
우리나라 부동산 정책의 가장 큰 특징 중 하나는, 마치 시계추처럼 집값의 움직임에 따라 정책의 방향이 달라진다는 점입니다. 집값이 막 오르려고 할 때는, 정부가 브레이크를 밟듯이 규제 정책을 꺼내 들어요. 반대로 집값이 너무 내려가 걱정스러울 때는, 다시 액셀을 밟듯이 규제를 풀어주는 완화 정책을 발표하곤 합니다. 참 흥미로운 현상이죠?
부동산정책 첫 번째 도구는 세금 정책 입니다. (집을 사고, 가지고, 팔 때 내는 돈)
우리가 집을 사고, 또 그 집을 오랫동안 소유하고, 마지막으로 팔 때, 세금이라는 것을 내게 됩니다. 마치 우리가 물건을 사면 부가가치세를 내듯이 말이죠. 부동산과 관련된 세금에는 크게 세 가지가 있어요.
취득세: 우리가 처음 집을 ‘취득’했을 때, 그러니까 내 이름으로 등기를 할 때 딱 한 번 내는 세금이에요. 마치 새 차를 사면 취득세를 내는 것과 비슷하다고 생각하면 됩니다. 중요한 건, 이 취득세율은 우리가 얼마나 비싼 집을 사느냐에 따라 달라진다는 점이죠. 예를 들어, 3억 원짜리 아파트를 사는 경우와 10억 원이 넘는 아파트를 사는 경우의 취득세율은 차이가 있습니다.
재산세: 우리가 집을 ‘보유’하고 있는 동안 매년 내는 세금이에요. 마치 자동차를 가지고 있으면 자동차세를 내는 것처럼요. 이 재산세는 정부가 정한 ‘공시지가’라는 기준에 따라 계산됩니다. 쉽게 말해, 정부가 생각하는 우리 집의 가격에 따라 세금이 매년 부과되는 것이죠.
양도소득세: 우리가 가지고 있던 집을 다른 사람에게 ‘양도’했을 때, 즉 팔았을 때 발생하는 이익에 대해 내는 세금입니다. 만약 우리가 5년 전에 3억 원에 산 아파트를 지금 5억 원에 팔았다면, 2억 원이라는 이익이 생겼죠? 이 이익에 대해 세금을 내는 것이 바로 양도소득세입니다. 물론, 우리가 얼마나 오랫동안 집을 가지고 있었는지, 또 얼마에 팔았는지에 따라 세율은 달라집니다.
부동산정책 두 번째 도구는 대출 규제 입니다. (돈을 빌리는 기준 정하기)
집을 살 때 대부분의 사람들은 은행에서 돈을 빌리게 됩니다. 이때 정부는 우리가 얼마나 많은 돈을 빌릴 수 있는지, 또 어떻게 갚아나가야 하는지에 대한 기준을 정해놓는데, 이것이 바로 대출 규제입니다. 대표적인 대출 규제로는 LTV, DTI, DSR이라는 세 가지 지표가 있습니다.
LTV (주택담보대출비율): 우리가 사려는 집 가격 대비 얼마나 많은 돈을 빌릴 수 있는지 나타내는 비율입니다. 예를 들어, LTV가 50%라면 5억 원짜리 집을 살 때 최대 2억 5천만 원까지만 은행에서 빌릴 수 있다는 의미입니다. 이 LTV는 우리가 집을 사려는 지역이나, 이미 집을 몇 채 가지고 있는지에 따라 다르게 적용될 수 있습니다.
DTI (총부채상환비율): 우리의 연간 소득 대비 1년 동안 갚아야 하는 대출 원금과 이자의 합계가 차지하는 비율입니다. 쉽게 말해, 우리가 벌어들이는 돈 중에서 빚을 갚는 데 얼마나 많은 비중을 차지하는지를 보는 것이죠. DTI가 높으면 소득에 비해 빚 부담이 크다고 판단되어 대출이 제한될 수 있습니다.
DSR (총부채원리금상환비율): DTI보다 조금 더 깐깐한 기준으로, 우리의 연간 소득 대비 모든 금융 부채(주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부금 등)의 원금과 이자를 합한 금액이 차지하는 비율을 나타냅니다. DSR은 우리의 실제 상환 능력을 더욱 정확하게 평가하는 지표라고 할 수 있습니다. (이와 관련된 더 자세한 내용은 나중에 ‘자금준비계획을 세워라’에서 한번 더 다뤄보도록 하겠습니다.)
부동산정책 세 번째 도구는 공급 정책입니다.( 집의 양을 조절하기)
정부는 부동산 시장의 안정화를 위해 집의 공급량을 늘리거나 줄이는 정책을 사용하기도 합니다. 마치 시장에 물건이 부족하면 가격이 오르듯이, 집이 부족하면 집값이 오를 수 있기 때문이죠. 대표적인 공급 확대 정책으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
재개발·재건축 규제 완화: 오래된 동네나 아파트를 허물고 새 집을 짓는 것을 더 쉽게 할 수 있도록 규제를 풀어주는 정책입니다. 이렇게 되면 새로운 주택 공급이 늘어날 수 있겠죠.
3기 신도시 개발: 서울 외곽 지역에 새로운 도시를 건설하여 주택 공급을 확대하는 정책입니다. 뉴스에서 많이 들어보셨을 거예요.
도심 복합개발: 도심 지역의 노후화된 건물을 복합적인 기능(주거, 상업, 업무 등)을 가진 건물로 개발하여 주택 공급을 늘리는 방식입니다.
이러한 공급 확대 정책은 주로 노후 주택이 많은 지역, 수도권 외곽 지역, 그리고 서울의 오래된 아파트 시장과 밀접하게 연결되어 있습니다. 새로운 집이 많이 공급되면, 기존 주택의 가격 안정화에도 영향을 줄 수 있습니다.
부동산정책 네 번째 도구는 지역 맞춤형 대책 입니다.( 특정 지역을 집중 관리하기)
때로는 정부가 전국적인 부동산 정책보다는 특정 지역의 과열이나 침체를 막기 위해 맞춤형 정책을 시행하기도 합니다. 마치 우리가 몸이 안 좋을 때 특정 부위에 맞는 약을 먹는 것처럼요. 대표적인 지역 맞춤형 대책으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역 지정: 특정 지역의 집값이 과도하게 오르거나 투기적인 움직임이 보일 때, 정부는 해당 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 또는 토지거래허가구역으로 지정하여 거래 조건이나 대출, 세금 조건을 다른 지역과 다르게 적용합니다. 예를 들어, 투기과열지구에서는 주택담보대출 비율이 더 낮아지거나, 세금 부담이 더 커질 수 있습니다.
실거주 요건 강화, 청약 가점제 변경: 특정 지역의 집값 상승을 억제하기 위해 실제로 그 집에 살려는 사람들의 당첨 기회를 높이고, 투기 목적의 수요를 줄이기 위한 정책입니다. 예를 들어, 인기 있는 지역의 아파트 청약 시 실거주 기간이 길수록 가점을 더 많이 주거나, 무주택 기간이 짧은 사람에게는 불리하게 제도를 변경할 수 있습니다.
결론
이처럼 부동산 정책의 네 가지 도구들은 서로 유기적으로 연결되어 영향을 주고받습니다. 정부는 부동산 시장 상황에 대한 판단에 따라 이 도구들의 방향과 강도를 조절하며 시장을 관리해 나갑니다. 부동산을 처음 공부하는 여러분이라도 이 기본적인 틀을 이해한다면, 지금 발표되는 정책이 어떤 목적을 가지고 있는지, 그리고 나에게는 어떤 영향을 미칠 수 있을지를 조금 더 명확하게 예측할 수 있을 것입니다.