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주택담보대출 한도?
주택 담보 대출을 받을 때, 은행이나 금융기관은 담보로 잡을 주택의 가치를 평가합니다. 이걸 ‘담보 주택 평가액’이라고 부르죠. 이 평가액은 대출 한도를 정하는 데 아주 중요해요. 그럼, 어떤 순서로 집값을 평가하는지 쉽게 알아볼까요?
주택담보대출 한도는 다음 순서로 평가됩니다:
- ‘가격 정보’ (부동산 시세)
- ‘공시 가격’ (정부가 정한 주택 가격)
- ‘분양가액’ (새 아파트 분양 가격)
- ‘감정평가액’ (전문가가 평가한 가격)
‘가격 정보’를 이용한 평가 (가장 먼저 보는 시세)
KB국민은행 시세를 주로 보는데, 여기에 시세가 없으면 한국부동산원(부동산테크) 시세를 참고해요. 이때, 가장 낮은 가격(하한평균가)과 가장 높은 가격(상한평균가)을 평균 내서 사용합니다.
팁: 아파트 1층이나 필로티 없는 저층, 그리고 아파트가 아닌 일반 주택은 보통 ‘하한가’를 적용해요.
집을 새로 살 때 (구입 용도): 여러분이 실제로 집을 산 금액(매매가액, 예를 들어 낙찰가나 분양 계약서에 적힌 금액)과 위에서 말한 시세 정보를 비교해서, 둘 중 더 낮은 금액을 최종 ‘가격 정보’로 삼아요.
참고: 매매 계약서로 확인하고, 이미 집 등기가 넘어갔다면 등기부등본에 적힌 거래 금액을 봅니다. 재건축/재개발/주택조합 아파트라면, 권리가액(조합원 자격으로 받을 수 있는 가치)과 추가로 낸 분담금까지 합쳐서 매매가액으로 계산합니다.
꿀팁: 디딤돌 대출과 보금자리론을 동시에 심사할 때는 각각의 상품에 맞는 평가 방법으로 대출 가능 금액을 최종 결정합니다.
‘공시 가격’을 이용한 평가 (정부가 정한 기준)
시세 정보를 쓸 수 없을 때는 ‘공시 가격’을 확인합니다.
국토교통부나 지자체에서 발표한 주택 공시 가격을 적용해요.
만약 시세 정보가 없어 공시 가격으로 평가했는데, 대출 한도가 부족하다면? 공시 가격이 없는 것으로 보고, 금융기관 비용으로 전문가에게 감정평가를 맡길 수 있습니다.
‘분양가액’을 이용한 평가 (새 아파트에 해당)
시세 정보도 없고, 공시 가격도 적용하기 어려울 때, 새로 지은 아파트라면 ‘분양가액’을 기준으로 평가할 수 있어요.
적용 조건:
- 300세대 이상인 대단지 아파트여야 해요. (분양 계약서나 모집 공고문 확인)
- 대출 신청일, 승인일, 또는 대출 실행일이 아파트 사용 승인일 (또는 분양 전환 임대 아파트의 분양 전환 승인일) 이후 6개월 이내여야 합니다.
- 분양 전환 임대 아파트도 마지막 잔금 대출 시 분양가액으로 평가할 수 있어요.
주의: 투기지역이나 수도권 투기과열지구에 있는 아파트는 잔금 대출 시 분양가액을 적용할 수 없습니다.
분양가액 계산 시 유의사항:
재건축/재개발/주택조합 아파트라면 권리가액과 추가 분담금을 합쳐서 분양가액으로 계산해요.
할인 분양 등으로 실제 계약 금액이 분양가보다 낮다면, 더 낮은 실제 계약 금액을 분양가액으로 봅니다.
발코니 확장 비용은 분양가액에 포함됩니다.
‘감정평가액’을 이용한 평가 (전문가가 직접 평가)
위 방법들로 평가하기 어렵거나 특별한 경우 전문가의 ‘감정평가액’을 사용합니다.
어떤 감정평가액을 사용하나요?
금융기관과 계약된 감정평가 회사의 평가액을 사용합니다.
주택도시보증공사(HUG)와 계약된 감정평가 회사의 평가액도 사용될 수 있습니다 (사전 심사된 디딤돌 대출이 있는 경우).
아파트의 경우, ‘공동주택가격자문서’에 나오는 담보가액을 감정평가액으로 보기도 해요.
기간 제한: 위에 언급된 감정평가서나 자문서는 대출 신청일로부터 6개월 이내에 발급된 것이어야 합니다.
감정평가 비용을 내면 시세보다 감정평가액을 쓸 수 있나요?
원칙적으로 시세 정보나 분양가액으로 평가합니다. 하지만 대출 신청자가 감정평가 수수료를 부담한다면, 감정평가액을 우선 적용할 수도 있어요.
- 조건: 집을 살 목적인 대출의 경우, 매매가액이 시세 정보나 분양가액보다 높을 때만 감정평가가 가능합니다.
- 결과: 감정평가액이 시세 정보나 분양가액보다 높게 나오면 그 감정평가액을 적용할 수 있습니다.
- 감정평가가 안 되는 경우: 시세 정보나 분양가액이 6억 원을 넘는 주택은 감정평가를 신청할 수 없습니다.
이러한 평가 방식은 대출 상품이나 금융기관에 따라 세부적인 기준이 조금씩 다를 수 있으니, 대출 신청 전 해당 금융기관에 꼭 문의해서 정확한 정보를 확인하는 것이 좋습니다.