628 부동산대책 주택담보대출규제

628 부동산대책

집 사기 더 어려워집니다! 정부, 주택담보대출을 강하게 규제합니다.

최근 사람들이 은행에서 빌리는 돈, 특히 집을 살 때 빌리는 돈(주택담보대출)이 너무 빠르게 늘어나고 있습니다. 특히 서울을 포함한 수도권 지역에서 주택 거래가 활발해지면서 대출도 덩달아 크게 늘어났습니다.

이렇게 빚이 계속 불어나면 대한민국 경제 전체에 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 정부의 주요 기관들(금융위원회, 기획재정부, 국토교통부, 한국은행 등)이 긴급하게 모여 회의를 개최했습니다.

이번정부의 첫번째 부동산 대책입니다. 이번 대책으로 과열된 서울 집값이 안정되길 기대합니다.

국토교통부 보도자료

628 부동산대책 어떤 대출 규제가 새로 생겼을까요?

이번 회의에서 결정된 중요한 내용들은 2025년 6월 28일 금요일부터 바로 적용되거나 곧 적용될 예정입니다.

은행이 빌려줄 수 있는 총 대출 금액을 줄입니다!
앞으로는 은행들이 빌려줄 수 있는 총 대출 금액을 지금보다 훨씬 줄일 것입니다. 특히 일반 주택담보대출은 물론, 정부가 서민을 위해 지원하는 대출(디딤돌대출, 보금자리론 등)도 빌려줄 수 있는 총액이 줄어듭니다.

모든 금융권 가계대출: 올해 하반기부터는 당초 계획했던 목표치의 절반만 빌려줄 수 있습니다.

정부 지원 대출: 1년 동안 공급할 계획이었던 금액에서 25%를 줄여서 빌려줄 것입니다.

그동안 은행이 자체적으로 하던 대출 규제를 모든 금융기관으로 확대합니다!
지금까지는 은행들이 스스로 대출을 관리하는 규칙들이 있었는데, 이제는 저축은행, 보험사 등 모든 금융기관에 똑같이 적용됩니다.

628 부동산대책 LTV 규제

수도권이나 투기 과열 지역(서울 강남, 서초, 송파, 용산 등)에서 이미 집이 있는 사람이 추가로 집을 사려고 할 때는 주택담보대출을 받을 수 없습니다. (LTV 0%는 대출이 아예 불가능하다는 의미입니다.)

생활비 마련 대출 한도 제한:
수도권이나 규제지역에 있는 집을 담보로 생활비를 빌리는 ‘생활안정자금 대출’은 최대 1억 원까지만 가능합니다.
특히, 수도권이나 규제지역에 집이 2채 이상 있는 사람은 해당 집을 담보로 생활안정자금 대출을 아예 받을 수 없습니다.
다만, 지방에 있는 집을 담보로 할 때는 지금처럼 금융회사가 자율적으로 한도를 정할 수 있습니다.

주택담보대출 만기 30년 이내 제한:

수도권이나 규제지역에서 주택담보대출을 받을 때, 대출을 갚는 기간을 30년 이내로 제한합니다. 이는 ‘DSR’이라는 대출 규제를 피하려고 대출 기간을 너무 길게 잡는 것을 막기 위함입니다. 만기가 줄어들면 매달 갚아야 하는 돈은 늘어날 수 있습니다.

628 부동산대책 ‘갭투자’ 목적 전세대출 금지

집을 사면서 전세 보증금으로 잔금을 치르는 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’을 수도권과 규제지역에서 금지합니다. 이는 실제로 집에서 살 목적이 아니라, 투자 목적으로 대출이 사용되는 것을 막기 위함입니다. 쉽게 말해, 전세 계약서상 집주인과 실제 집 소유주가 다른 경우에는 전세대출을 받을 수 없게 됩니다.

신용대출 한도 제한

개인의 연봉 범위 내에서만 신용대출을 받을 수 있도록 한도를 제한합니다. 신용대출을 받아서 집 사는 데 쓰는 것을 막으려는 목적입니다.

집 살 때 빌리는 대출, 최대 6억 원까지만 가능합니다!
수도권이나 규제지역에서 집을 사기 위해 받는 주택담보대출은 최대 6억 원까지만 빌릴 수 있습니다. 이는 비싼 집을 살 때 너무 많은 대출을 활용하는 것을 제한하기 위함입니다. (다만, 아파트 계약금처럼 중간에 내는 ‘중도금 대출’은 일단 제외되고, 나중에 잔금을 낼 때 6억 원 한도가 적용됩니다.)

생애 첫 주택 구입 대출도 까다로워집니다!
생애 첫 주택 구입 대출(생초 주담대) 한도 줄어들고, 꼭 이사해야 합니다:
수도권이나 규제지역에서 생애 처음으로 집을 살 때 받는 대출의 LTV(주택 가격 대비 대출 비율)를 기존 80%에서 70%로 줄입니다. 이는 같은 가격의 집을 살 때 대출로 빌릴 수 있는 돈이 줄어든다는 의미입니다. 게다가 6개월 안에 반드시 집으로 이사 들어가야 하는 의무가 생깁니다. 이는 디딤돌 대출이나 보금자리론 같은 정부 지원 대출에도 똑같이 적용됩니다.

서민 위한 정책 대출(디딤돌, 버팀목) 한도도 줄어듭니다:
서민들을 위한 주택기금 대출인 디딤돌(집 살 때)과 버팀목(전세 자금) 대출의 최대 한도도 줄어듭니다. 이는 한정된 자원을 정말 필요한 곳에 집중하기 위함입니다.

집 살 때 주택담보대출을 받으면 꼭 그 집으로 이사 가야 합니다

수도권이나 규제지역에서 주택담보대출을 받아 집을 샀다면, 6개월 안에 반드시 해당 주택으로 이사 들어가야 합니다. 정부 지원 대출인 보금자리론에도 적용됩니다. 이는 대출을 받아서 실제로 거주하지 않고 투자 목적으로만 활용하는 것을 막기 위함입니다.

전세대출 보증 금액 비율도 줄어듭니다 (90% → 80%):
주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험에서 제공하는 전세대출 보증 비율이 수도권과 규제지역에서 90%에서 80%로 줄어듭니다. 이렇게 되면 은행들이 전세대출을 해줄 때 더 신중하게 심사하게 될 것입니다.

앞으로는 어떻게 될까요?

금융 당국은 이번에 발표된 대책들이 시장에 잘 안착할 수 있도록 매주 가계부채 점검회의를 개최하고, 대출 현황을 계속 지켜볼 계획입니다. 만약 상황이 나아지지 않으면 추가적으로 더 강력한 규제들을 적용할 수도 있다고 경고했습니다. 예를 들어, 규제지역의 LTV(대출 비율)를 더 낮추거나, DSR(갚아야 할 원리금 비율) 규제를 전세대출이나 정책대출까지 확대하는 방안 등이 있습니다.

다만, 이번 대책이 시행되기 전에 이미 집 매매 계약이나 전세 계약을 맺었거나, 대출 신청이 완료된 사람들은 예외 규정을 적용하여 갑작스러운 피해를 보지 않도록 할 예정입니다.

“집을 살 계획이 있었던 분들은 이번 규제를 꼼꼼히 확인하고 자신의 상황에 맞는 대출 계획을 다시 세워야 합니다. 특히 수도권이나 규제지역에서 집을 사려는 분들은 대출 한도가 줄어들고 조건이 까다로워진다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

참고사항

이재명 정부의 부동산 정책, 무엇이 다른가?

서울 저렴한 아파트 5~6억 실거래동향(2025년 1월~6월)