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건폐율과 용적률이란?
부동산에 관심을 갖기 시작하신 분들이 가장 먼저 마주하게 되는 개념 중 하나가 바로 ‘건폐율’과 ‘용적률’입니다.
이 두 가지는 “이 땅에 건물을 얼마나 지을 수 있을까?”라는 질문에 직접적인 답을 주는 핵심 지표라고 할 수 있습니다.
“이 땅에 단독주택을 지으면 얼마나 넓게 지을 수 있을까?”
“빌라나 근린생활시설을 올릴 수 있을까?”
이러한 고민을 하실 때 반드시 확인하셔야 할 개념이 바로 이 두 가지입니다.
건폐율과 용적률 차이 : 건폐율이란 무엇인가요?
건폐율은 대지 면적 대비 건물 1층 바닥 면적의 비율을 의미합니다. 즉, 주어진 땅에 건물이 얼마나 넓게 들어설 수 있는지를 알려주는 지표입니다.
공식: 건폐율(%) = (건물의 바닥면적 ÷ 대지면적) × 100
예를 들어, 대지 면적이 100㎡인 땅에 건폐율이 60%라면, 건물의 1층 바닥면적은 최대 60㎡까지만 지을 수 있다는 의미입니다.
나머지 40㎡는 마당이나 주차장, 통로 등의 공간으로 비워두어야 합니다. 실제 적용 사례:
전원주택지와 같은 지역은 건폐율이 보통 20~40% 정도로 제한됩니다.
→ 쾌적한 주거환경을 확보하고, 자연과의 조화를 고려한 설계가 필요한 지역입니다.
상업지역은 건폐율이 70~80%까지 가능한 경우도 있습니다.
→ 건물 효율성을 극대화하기 위해 넓게 짓는 것이 가능한 지역입니다.
용적률이란 무엇인가요?
용적률은 대지 면적에 대한 건물 전체 연면적(모든 층 면적 합계)의 비율을 의미합니다.
즉, 땅 위에 건물을 얼마나 높게, 몇 층까지 지을 수 있는지를 알려주는 지표입니다.
공식:용적률(%) = (건물의 연면적 ÷ 대지면적) × 100
대지 면적이 100㎡인 땅에 각 층 면적이 60㎡인 3층 건물을 짓는다면, 총 연면적은 180㎡이고, 이때의 용적률은 180%가 됩니다.
제1종·제2종 일반주거지역의 경우, 보통 용적률이 100~200% 정도입니다.
준주거지역이나 상업지역은 300~600% 이상 허용되기도 합니다.
→ 건물을 더 높게 지을 수 있으므로, 수익형 부동산에 유리한 조건이 됩니다.
건폐율과 용적률, 어떻게 다른가요?
구분 의미 초점 계산 기준
건폐율 땅 위에 건물이 차지하는 면적 비율 ‘넓이’ 1층 면적 ÷ 대지 면적
용적률 전체 건물(모든 층)의 면적 비율 ‘높이/규모’ 전체 연면적 ÷ 대지 면적
즉,
건폐율은 땅에 얼마나 넓게 건물을 지을 수 있는가,
용적률은 얼마나 높게 쌓을 수 있는가를 판단하는 기준입니다.
건폐율과 용적률 실전에서 꼭 확인하셔야 할 세 가지
지역마다 제한이 다릅니다. 같은 면적의 땅이라 하더라도, 해당 지역이 어떤 용도지역에 속해 있는지에 따라 건폐율과 용적률 제한이 달라집니다.
→ 관할 지자체의 도시계획조례를 반드시 확인하시기 바랍니다.
용적률이 높다고 무조건 좋은 것은 아닙니다 높이 지을수록 공사비가 많이 들고, 주차장 확보 기준 등도 까다로워집니다.
→ 특히 수익형 부동산을 고려하신다면 경제성과 수익률 분석이 함께 필요합니다.
건폐율과 용적률은 함께 고려해야 합니다. 넓게만 지으려 하다가 높이 제한에 걸릴 수 있고, 높이만 고려하다 보면 마당이나 주차 공간이 부족할 수 있습니다.
→ 두 가지를 균형 있게 계획하시는 것이 중요합니다.
“이 땅에 얼마나 지을 수 있을까?”
건폐율은 ‘땅에 얼마나 넓게 건물을 지을 수 있는지’ 용적률은 ‘얼마나 높이 올릴 수 있는지’를 판단하는 기준입니다.
건축을 계획하고 계시거나, 부지를 매입하시려는 경우라면 이 두 가지 지표는 가장 먼저 검토하셔야 할 항목입니다.
“이 부지에 집을 지으면 몇 평까지 가능할까요?”
이 질문에 정확하게 답하시려면, 건폐율과 용적률을 이해하고 계셔야 합니다.