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LTV, DTI, DSR 헷갈리는 용어 정리란 ?
“대출 가능 금액, 얼마나 될까요? 핵심 용어 이해하기”
주택담보대출 관련 뉴스를 보거나 은행 상담을 받다 보면 LTV, DTI, DSR과 같은 복잡한 용어들을 자주 접하게 됩니다. 부동산 초보자에게는 이 용어들이 외계어처럼 느껴질 수 있지만, 내 집 마련을 위한 대출 가능 금액을 가늠하고 현명한 계획을 세우기 위해서는 반드시 이해해야 할 핵심 개념들입니다.
LTV (Loan-To-Value): 주택담보대출비율
‘집값 대비 빌릴 수 있는 최대 대출 금액의 비율’을 의미합니다. 예를 들어, LTV가 60%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 3억 원(5억 원 x 60%)까지 대출을 받을 수 있다는 뜻입니다.
(대출 금액 / 주택 가격) x 100%
LTV는 내가 구입하려는 집의 가치를 기준으로 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 알려주는 중요한 지표입니다. 정부의 부동산 정책이나 주택의 종류, 지역 등에 따라 LTV 제한 비율이 달라질 수 있습니다. 따라서 관심 있는 주택의 LTV 비율을 미리 확인하는 것이 자금 계획의 첫걸음입니다.
5억 원짜리 아파트에 LTV 70%가 적용된다면, 최대 3억 5천만 원까지 대출 가능합니다.
같은 조건에서 LTV 50%가 적용된다면, 최대 2억 5천만 원까지 대출 가능합니다.
DTI (Debt-To-Income): 총부채상환비율
‘연간 소득 대비 갚아야 하는 총 부채(주택담보대출 원리금 + 기타 대출 원리금)의 비율’을 의미합니다. 즉, 소득에서 빚이 차지하는 비중을 나타내는 지표로, 나의 상환 능력을 평가하는 데 사용됩니다.
(연간 총 부채 상환액 / 연간 소득) x 100%
DTI는 나의 소득 수준으로 감당할 수 있는 적정 부채 규모를 판단하는 기준이 됩니다. DTI 제한 비율이 높을수록 더 많은 빚을 질 수 있지만, 그만큼 상환 부담도 커진다는 점을 명심해야 합니다. DTI 역시 정부 정책이나 지역, 대출 종류에 따라 제한 비율이 다르게 적용될 수 있습니다.
연간 소득이 5천만 원이고, 연간 갚아야 하는 주택담보대출 원리금이 1천만 원, 신용대출 원리금이 5백만 원이라면, DTI는 (1,000만 원 + 500만 원) / 5,000만 원 x 100% = 30%입니다.
DTI 제한이 40%라면 이 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.
DSR (Debt Service Ratio): 총부채원리금상환비율
‘연간 소득 대비 모든 금융 부채(주택담보대출 원리금 + 신용대출, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원리금)의 비율’을 의미합니다. DTI보다 더 넓은 범위의 부채를 포함하여 개인의 실제적인 상환 능력을 더욱 정확하게 평가하는 지표입니다.
(연간 모든 부채 원리금 상환액 / 연간 소득) x 100%
DSR은 단순히 주택담보대출뿐만 아니라 개인이 가지고 있는 모든 빚의 상환 부담을 고려하기 때문에, 금융기관은 DSR을 통해 대출 신청자의 전반적인 채무 상환 능력을 꼼꼼하게 평가합니다. 최근에는 DSR 규제가 강화되는 추세이며, DTI보다 더 중요한 심사 기준으로 작용하는 경우가 많습니다.
연간 소득이 5천만 원이고, 연간 갚아야 하는 주택담보대출 원리금이 1천만 원, 신용대출 원리금이 5백만 원, 자동차 할부금이 3백만 원이라면, DSR은 (1,000만 원 + 500만 원 + 300만 원) / 5,000만 원 x 100% = 36%입니다.
DSR 제한이 40%라면 이 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.
LTV, DTI, DSR, 왜 알아야 할까요?
이 세 가지 비율은 내가 얼마만큼의 돈을 빌릴 수 있는지, 그리고 빌린 돈을 갚아나갈 수 있는 능력이 되는지를 판단하는 중요한 기준입니다. 따라서 내 집 마련 계획을 세울 때, 단순히 원하는 집의 가격만 볼 것이 아니라 자신의 소득과 기존 부채 상황을 고려하여 LTV, DTI, DSR 한도 내에서 현실적인 대출 가능 금액을 예측해야 합니다.
은행 상담 시 자신의 소득과 부채 정보를 정확하게 제공하고, LTV, DTI, DSR에 대한 설명을 꼼꼼히 듣는 것이 중요합니다. 또한, 금융 관련 웹사이트나 앱에서 제공하는 대출 가능 금액 계산기를 활용하여 대략적인 한도를 미리 확인해 볼 수 있습니다.
다음 장에서는 다양한 주택 유형별로 주택담보대출 조건이 어떻게 달라지는지 알아보겠습니다.