사람들이 수도권으로만 몰리는 현상은 단순히 부동산 문제만이 아닙니다. 사람들이 서울과 수도권으로 향하는 이유는 분명합니다. 바로 일자리가 있고, 좋은 학교가 있으며, 교통이 편리하고, 병원과 문화시설이 가까운 곳이기 때문입니다. 즉, 사람들이 궁극적으로 원하는 것은 ‘삶의 모든 요소가 완벽하게 갖춰진 곳’입니다.
그렇다면, 이러한 조건들을 지방에도 똑같이 만들어 줄 수 있다면 어떨까요? ‘굳이 서울에 살 이유가 없어진다’는 말이 될 것입니다. 이 발상에서 시작된 개념이 바로 ‘자족도시’입니다.
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자족도시란 무엇인가?
자족도시는 한마디로 출퇴근, 교육, 생활, 여가 등 모든 것을 도시 내부에서 해결할 수 있는 도시를 말합니다. 더 쉽게 말하면, ‘서울까지 가지 않아도 만족스러운 삶을 살 수 있는 도시’라고 할 수 있습니다.
자족도시의 4가지 기본 요건:
- 일자리: 도시 안이나 아주 가까운 곳에 안정적인 직업을 가질 수 있는 기반이 있어야 합니다.
- 주거: 다양한 소득 수준과 세대가 함께 살 수 있는 여러 종류의 주택이 충분히 공급되어야 합니다.
- 교통: 도시 안에서 편리하게 이동할 수 있는 순환 교통망과 외부 다른 지역과 잘 연결되는 교통망이 확보되어야 합니다.
- 생활 기반: 학교, 병원, 보육 시설, 문화 공간, 상업 시설 등 삶에 필요한 모든 인프라가 잘 갖춰져 있어야 합니다.
결론적으로 자족도시는 단순히 집만 많이 짓는 것이 아니라, 사람이 실제로 살아가기에 필요한 도시의 모든 기능을 함께 설계하는 것입니다.
베드타운의 실패에서 배워야 한다
2000년대 이후 수도권 외곽에 건설된 신도시들은 대부분 ‘베드타운’의 성격을 가졌습니다. 베드타운은 다음과 같은 문제점을 안고 있습니다.
- 부족한 일자리: 도시 안에 일자리가 없어 주민들이 매일 긴 시간 출퇴근을 해야 합니다.
- 낮 동안 텅 빈 도시: 낮에는 많은 인구가 도시를 비우고 외부로 나가기 때문에 도시가 활력을 잃습니다.
- 쇠퇴하는 지역 상권: 낮에 사람이 없으니 지역 상권은 텅 비고, 저녁이나 주말에만 잠시 활기를 띱니다.
- 성장 정체: 도시 안에서 돈이 돌지 않고 자산이 순환되지 않으니, 도시 자체가 장기적으로 성장하기 어렵습니다.
이러한 베드타운 구조는 장기적으로 해당 지역의 부동산 가치를 하락시키는 요인이 됩니다. ‘집만 있는 도시’는 결국 사람들을 붙잡아 두지 못합니다.
자족도시는 어떻게 만들어지는가?
이재명 정부는 자족도시의 조건을 단순히 이론에 그치지 않고, 도시 계획 및 실행 단계에서부터 적극적으로 반영하려는 방식을 추구하고 있습니다.
핵심 실행 전략:
- 통합 패키지 설계: RE100 산업단지, 주거 복합 지구, 광역 교통망, 그리고 생활 사회간접자본(SOC)을 하나의 패키지로 묶어 동시에 설계합니다.
- 지역 특화 일자리 연계: 각 지역의 특화 산업을 중심으로 일자리를 만들고, 그와 연계된 주거지를 공급합니다.
- 다세대 맞춤형 공간: 청년 창업 공간, 중장년 일자리 공간, 노인 친화형 주거 복지 복합 시설 등을 함께 설계합니다.
- 삶의 순환 구조 지향: 자녀 교육, 부모 요양, 그리고 모든 생활 편의가 하나의 도시 안에서 가능한 구조를 목표로 합니다.
결론적으로 자족도시는 일자리, 주거, 돌봄, 교육, 문화가 수직적으로 통합된 공간을 의미합니다. 따라서 부동산 개발도 단순히 주택만 짓는 것이 아니라, 이러한 기능들이 복합적으로 포함된 주거 모델로 개발됩니다.
자족도시는 어떤 부동산 수요를 만들어내는가?
자족도시는 기존의 주택 수요 구조를 근본적으로 변화시킵니다. 수도권처럼 부동산이 단순히 ‘투자 상품’으로만 기능하는 것이 아니라, 사람들의 실제 생활을 기반으로 하는 ‘실수요’ 중심으로 변화합니다.
주요 부동산 수요 변화:
| 구분 | 기존 신도시 | 자족도시 |
|---|---|---|
| 구매 이유 | 주로 시세 차익, 입주 경쟁 | 거주 적합성, 생활 편의성 |
| 선호 평형 | 대형, 고급형 위주 | 소형부터 중형까지 혼합, 실거주형 |
| 거래 주체 | 투자자, 1주택자 | 지역에 정착하는 인구, 고용 연계 이주자 |
| 상업 시설 | 주로 대형 쇼핑몰 위주 | 생활 밀착형 상권, 지역 서비스업 중심 |
자족도시는 부동산을 사고파는 ‘거래’ 중심이 아니라, 사람들이 오래 머무르고 삶을 이어가는 ‘정착’ 중심의 도시입니다.
국내 자족도시형 사례와 그 시사점
국내에서도 자족도시의 개념을 엿볼 수 있는 다양한 사례가 있습니다.
- 세종시: 초기에는 행정 기능이 중심이 되어 교육, 문화, 생활 기반이 부족해 ‘베드타운’이라는 지적을 받았습니다. 하지만 최근 국회 분원 설치, 대기업 이전, 복합 커뮤니티 조성 등으로 점차 자족 기능을 강화하고 있습니다.
- 평택 고덕 국제 신도시: 삼성전자 평택 캠퍼스를 중심으로 주거, 상업, 학교, 병원이 복합적으로 개발되었습니다. 초창기에는 공실 문제가 있었지만, 고용 확대와 교통망 확충 덕분에 정착률이 크게 상승했습니다.
- 나주 혁신도시: 공공기관 이전으로 인구 유입에는 성공했지만, 민간 일자리 부족과 교육, 병원 인프라 미비로 ‘반쪽짜리 자족도시’에 머무르고 있습니다.
이러한 사례들은 도시의 겉모습이 중요한 것이 아니라, 도시 안에서 ‘완결된 삶’이 가능한지가 자족도시 성공의 핵심이라는 것을 보여줍니다.
이재명 정부의 자족도시 정책 방향
이재명 정부는 “지방에도 수도권 못지않은 삶의 완결성을 보장하겠다”는 것을 자족도시 정책의 핵심 목표로 삼고 있습니다.
주요 전략:
- 통합 설계: 산업단지, 교육기관, 의료시설, 주거단지를 처음부터 동시에 설계합니다.
- 교통망 확대: ‘1시간 생활권’, ’30분 통근권’을 실현하기 위한 광역 교통망을 확대합니다.
- 삶의 순환 구조: 도시 내에서 창업, 육아, 노년 생활, 문화 활동이 자연스럽게 순환되는 구조를 만듭니다.
- 기존 도시 재생 및 신규 조성: 낡은 신도시는 리모델링하고, 새로운 자족도시는 시범적으로 조성하여 노하우를 축적합니다.
이러한 자족도시 정책은 지역 부동산의 자산 가치를 회복시키고, 거주 안정성을 확보하며, 중장기적으로 가격 안정화에도 긍정적인 효과를 줄 것으로 기대됩니다.
마무리
| 항목 | 기존 신도시 | 자족도시 |
|---|---|---|
| 기능 구성 | 주거 중심 | 일자리, 주거, 생활, 복지 복합 |
| 수요 성격 | 투자형 수요 | 정착형 실수요 |
| 교통 구조 | 외부 출퇴근 중심 | 내부 순환 및 외부 연계 |
| 부동산 영향 | 단기 급등 및 변동성 큼 | 안정적인 수요 유지 가능 |
“사람이 머무는 도시가 집값도 지킨다.” 이재명 정부는 그 해답을 ‘자족도시’라는 이름으로 제시하고 있습니다.